Wer eine Liegenschaft kauft, verlässt sich regelmäßig auf das Grundbuch. Grundsätzlich zu Recht: Dingliche Rechte an verbücherten Liegenschaften entstehen regelmäßig erst durch Eintragung im Grundbuch.
Bei Dienstbarkeiten gibt es jedoch wichtige Ausnahmen. Besonders relevant ist die sogenannte offenkundige Dienstbarkeit. Sie zeigt, dass Käufer:innen einer Liegenschaft nicht immer ausschließlich auf den Grundbuchsstand vertrauen dürfen. Sind vor Ort deutliche Hinweise auf ein fremdes Nutzungsrecht erkennbar, können Nachforschungen erforderlich sein.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Eine Dienstbarkeit – auch Servitut genannt – ist ein beschränktes dingliches Recht an einer fremden Sache.
Bei Grunddienstbarkeiten wird eine Liegenschaft zugunsten einer anderen Liegenschaft belastet.
Typische Beispiele sind:
- Wegerechte,
- Fahrrechte,
- Geh- und Zufahrtsrechte,
- Wasserleitungsrechte,
- Kanalrechte oder
- sonstige Leitungsrechte.
Die belastete Liegenschaft wird als dienendes Grundstück, die begünstigte Liegenschaft als herrschendes Grundstück bezeichnet.
Müssen Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden?
Grundsätzlich ja. Nach § 480 ABGB kann eine Dienstbarkeit rechtsgeschäftlich begründet werden. Bei verbücherten Liegenschaften ist für den dinglichen Rechtserwerb grundsätzlich auch die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Dieser Eintragungsgrundsatz dient der Rechtssicherheit.
Wer eine Liegenschaft erwirbt, soll grundsätzlich erkennen können, welche dinglichen Rechte auf dem Grundstück lasten. Das Vertrauen auf das Grundbuch ist allerdings nicht grenzenlos.
Was ist eine offenkundige Dienstbarkeit?
Eine offenkundige Dienstbarkeit ist eine nicht im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit, deren Bestehen aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse auf dem dienenden Grundstück erkennbar ist.
Nach der Rechtsprechung des OGH kommt es darauf an, ob bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrgenommen werden können, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen.
Das können beispielsweise sein:
- deutlich erkennbare Fahrspuren,
- ein erkennbar benutzter Weg,
- ein Zufahrtstor,
- Leitungen oder Schächte,
- eine Abwasseranlage oder
- sonstige bauliche Einrichtungen, die erkennbar einem anderen Grundstück dienen.
Offenkundigkeit bedeutet daher nicht, dass Erwerber:innen das Recht tatsächlich gekannt haben müssen.
Es genügt, wenn die tatsächlichen Verhältnisse Anlass gegeben hätten, das Bestehen einer Dienstbarkeit näher zu prüfen.
Reicht Offenkundigkeit allein für eine Dienstbarkeit aus?
Nein. Das ist eine wichtige Einschränkung.
Der OGH hält ausdrücklich fest, dass die Offenkundigkeit einer Grunddienstbarkeit den Eintragungsgrundsatz nur dann durchbricht, wenn die berechtigte Person über einen Erwerbstitel verfügt oder die Dienstbarkeit ersessen hat.
Eine sichtbare Fahrspur oder eine Leitung allein begründet daher noch kein Dienstbarkeitsrecht. Es muss zusätzlich eine rechtliche Grundlage bestehen.
Das kann beispielsweise sein:
- ein Dienstbarkeitsvertrag,
- eine andere wirksame rechtsgeschäftliche Einräumung,
- eine Ersitzung oder
- eine Dienstbarkeit, die bei Aufhebung einer zuvor bestehenden Eigentümeridentität entsteht.
Offenkundigkeit ersetzt daher nicht sämtliche Voraussetzungen für das Bestehen einer Dienstbarkeit. Sie kann aber dazu führen, dass sich Erwerber:innen nicht auf den fehlenden Grundbucheintrag berufen können.
Wann müssen Käufer eine nicht eingetragene Dienstbarkeit beachten?
Das hängt von den konkreten Umständen ab.
Erwerber:innen dürfen grundsätzlich auf den Grundbuchsstand vertrauen.
Sind jedoch auf dem Grundstück Umstände erkennbar, die auf ein fremdes Recht hindeuten, kann dieser Vertrauensschutz entfallen. Bereits erkennbare tatsächliche Verhältnisse können daher Nachforschungspflichten auslösen.
Wer beispielsweise beim Kauf einer Liegenschaft einen erkennbar regelmäßig benutzten Zufahrtsweg zu einem Nachbargrundstück sieht, sollte klären, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Nutzung erfolgt.
Dasselbe gilt bei sichtbaren Leitungsanlagen oder sonstigen Einrichtungen, die offensichtlich einem anderen Grundstück dienen.
Welche Nachforschungspflichten bestehen beim Grundstückskauf?
Käufer:innen müssen nicht ohne jeden Anlass sämtliche denkbaren außerbücherlichen Rechte untersuchen.
Ergeben sich aber konkrete Hinweise darauf, dass der Grundbuchsstand die tatsächlichen Verhältnisse nicht vollständig wiedergibt, können weitere Nachforschungen notwendig sein.
Der OGH hat dies etwa in 5 Ob 270/03x behandelt.
Erkennbare Einrichtungen oder tatsächliche Nutzungsverhältnisse können dazu führen, dass sich Erwerber:innen nicht auf einen guten Glauben an die Freiheit der Liegenschaft von nicht eingetragenen Dienstbarkeiten berufen können.
Praktisch bedeutet das: Vor dem Kauf einer Liegenschaft sollte nicht nur der Grundbuchsauszug geprüft werden. Auch die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können rechtlich entscheidend sein.
Was gilt für einen sichtbaren Weg oder ein Zufahrtstor?
Ein Weg oder Zufahrtstor kann ein starkes Indiz für eine Dienstbarkeit sein. Entscheidend ist aber auch hier der konkrete Einzelfall.
Ein Tor, das erkennbar nur dazu dient, den Zugang oder die Zufahrt zu einem anderen Grundstück zu ermöglichen, kann Anlass geben, nach einem Wegerecht zu fragen.
Dass ein Weg tatsächlich benutzt wird, bedeutet jedoch noch nicht automatisch, dass ein dingliches Wegerecht besteht.
Die Nutzung könnte beispielsweise auch auf
- bloßer Duldung,
- einer schuldrechtlichen Vereinbarung,
- Leihe,
- Prekarium oder
- einer anderen Rechtsgrundlage
beruhen.
Deshalb ist zwischen der sichtbaren Nutzung und der rechtlichen Grundlage dieser Nutzung zu unterscheiden.
Kann eine Dienstbarkeit durch Ersitzung entstehen?
Ja. Eine Dienstbarkeit kann auch durch Ersitzung erworben werden.
Dafür müssen die gesetzlichen Ersitzungsvoraussetzungen erfüllt sein. Nach der OGH-Rechtsprechung sind insbesondere
- entsprechender Rechtsbesitz,
- Echtheit,
- Redlichkeit,
- Besitzwille und
- der erforderliche Zeitablauf
maßgeblich.
Die Beweislast für die Ersitzungsvoraussetzungen trifft grundsätzlich jene Person, die sich auf die ersessene Dienstbarkeit beruft.
Offenkundigkeit und Ersitzung sind daher voneinander zu unterscheiden. Eine Dienstbarkeit kann ersessen und zugleich für Dritte offenkundig sein.
Kann eine Dienstbarkeit entstehen, wenn zwei Grundstücke zunächst demselben Eigentümer gehören?
Ja, allerdings ist die rechtliche Konstruktion genauer zu unterscheiden.
Solange herrschendes und dienendes Grundstück derselben Person gehören, kann grundsätzlich keine klassische Dienstbarkeit zwischen beiden Grundstücken bestehen.
Das österreichische Sachenrecht kennt grundsätzlich keine Eigentümerservitut.
Werden die beiden Liegenschaften später verschiedenen Eigentümer:innen zugeordnet, kann jedoch unmittelbar mit der Aufhebung der Eigentümeridentität eine Dienstbarkeit entstehen.
Nach der neueren Rechtsprechung des OGH (OGH 8 Ob 65/17t) gilt: Wenn eine von zwei Liegenschaften derselben Eigentümer:in offenkundig der anderen dient und dieser Zustand weiterhin bestehen soll, kann durch den Übertragungsakt selbst eine außerbücherliche Dienstbarkeit entstehen.
Der OGH spricht hier nicht mehr bloß von einer stillschweigenden Dienstbarkeitsvereinbarung.
Entscheidend ist vielmehr, dass die bisherige Nutzung offenkundig ist, ein Grundstück dem anderen im maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich dient und dieser Zustand nach der Trennung weiterbestehen soll.
Welche Bedeutung haben sichtbare Leitungen und Kanäle?
Gerade Leitungen, Kanäle oder sonstige technische Anlagen spielen in der Rechtsprechung eine wichtige Rolle.
Wenn beispielsweise eine Wasser- oder Abwasserleitung über ein Grundstück verläuft und erkennbar einem anderen Grundstück dient, kann dies ein starkes Indiz für eine Grunddienstbarkeit sein.
Wurden solche Anlagen bereits zu einer Zeit geschaffen, in der beide Grundstücke derselben Person gehörten, kann ihre weitere Nutzung nach der späteren Trennung der Liegenschaften zur Entstehung einer außerbücherlichen Dienstbarkeit führen.
Auch hier bleibt die konkrete Gestaltung des Einzelfalls entscheidend.
Können Vertragsparteien eine solche Dienstbarkeit ausschließen?
Ja. Auch wenn die tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich für die Entstehung einer Dienstbarkeit sprechen, können Vertragsparteien ausdrücklich oder unter Umständen schlüssig etwas anderes vereinbaren.
Ob eine vertragliche Regelung tatsächlich den Ausschluss einer Dienstbarkeit bewirkt, kann im Streitfall eine Frage der Vertragsauslegung sein. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Vertragsauslegung nach §§ 914 und 915 ABGB“.
Die OGH-Rechtsprechung erkennt daher an, dass die Entstehung einer Dienstbarkeit trotz vorhandener Anlagen vertraglich ausgeschlossen werden kann.
Bei der Teilung oder Veräußerung von Liegenschaften sollte deshalb ausdrücklich geregelt werden,
- welche Nutzungsrechte bestehen,
- welche Rechte fortbestehen sollen und
- welche Dienstbarkeiten ausdrücklich nicht eingeräumt werden.
Was passiert mit einer bestehenden Dienstbarkeit bei Eigentümeridentität?
Eine weitere Konstellation liegt vor, wenn eine Dienstbarkeit bereits bestanden hat und herrschendes und dienendes Grundstück später in das Eigentum derselben Person gelangen.
Nach § 526 ABGB und der Rechtsprechung des OGH geht eine solche Dienstbarkeit nicht zwingend endgültig unter. Der OGH hat diesen Grundsatz zuletzt auch in 10 Ob 2/26f bestätigt.
Bei einer nicht verbücherten offenkundigen Servitut kann das Recht während der Eigentümeridentität ruhen.
Fallen die Eigentumsverhältnisse später wieder auseinander, kann die Dienstbarkeit erneut wirksam werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer ruhenden und einer neu entstehenden Dienstbarkeit?
Diese beiden Konstellationen sollten auseinandergehalten werden.
Ruhende Dienstbarkeit:
Die Dienstbarkeit bestand bereits, bevor beide Grundstücke in das Eigentum derselben Person gelangten. Während der Eigentümeridentität ruht sie und kann nach deren Ende wieder aufleben.
Neu entstehende Dienstbarkeit:
Es bestand zuvor noch keine Dienstbarkeit. Eine Eigentümer:in nutzt jedoch zwei eigene Grundstücke erkennbar so, dass eines dem anderen dient. Werden die Grundstücke später getrennt, kann mit dem Übertragungsakt eine außerbücherliche Dienstbarkeit entstehen.
Diese Unterscheidung ist insbesondere bei älteren Liegenschaftsteilungen wichtig.
Was sollten Käufer einer Liegenschaft prüfen?
Vor dem Kauf sollten Käufer:innen nicht ausschließlich den Grundbuchsstand betrachten.
Sinnvoll ist insbesondere eine Prüfung,
- des aktuellen Grundbuchsauszugs,
- des Kaufvertrags und früherer Verträge,
- von Lage- und Teilungsplänen,
- sichtbarer Zufahrten und Wege,
- Leitungen, Schächte und sonstiger Anlagen,
- tatsächlicher Nutzungen durch Nachbar:innen sowie
- allfälliger Vereinbarungen über Zufahrt, Leitungen oder sonstige Nutzungsrechte.
Ergeben sich Widersprüche zwischen Grundbuch und tatsächlicher Nutzung, sollten diese vor Vertragsabschluss geklärt werden.
Was sollten Verkäufer beachten?
Auch Verkäufer:innen sollten bekannte außerbücherliche Nutzungsrechte offenlegen.
Unklare oder nicht dokumentierte Dienstbarkeiten können nach dem Verkauf zu erheblichen Streitigkeiten führen.
Gerade bei Teilungen von Liegenschaften sollte daher ausdrücklich festgelegt werden, welche Wege, Leitungen oder sonstigen Nutzungen künftig zulässig sein sollen.
Eine grundbücherliche Absicherung kann spätere Beweisprobleme vermeiden.
Fazit: Beim Grundstückskauf zählt nicht nur das Grundbuch
Der Grundbuchsstand ist beim Kauf einer Liegenschaft von zentraler Bedeutung.
Er bildet die rechtliche Situation aber nicht in jedem Fall vollständig ab.
Offenkundige Grunddienstbarkeiten können trotz fehlender Eintragung gegenüber Erwerber:innen wirksam sein.
Die bloße Sichtbarkeit einer Nutzung genügt allerdings nicht. Die berechtigte Person benötigt grundsätzlich auch einen entsprechenden Erwerbstitel oder muss das Recht ersessen haben.
Besondere Bedeutung haben außerdem Fälle, in denen zuvor gemeinsam gehörende Grundstücke getrennt werden oder eine bestehende Dienstbarkeit während einer Eigentümeridentität ruht.
Wer eine Liegenschaft kauft, sollte daher Grundbuch und tatsächliche Verhältnisse vor Ort gemeinsam prüfen.
Häufige Fragen zur offenkundigen Dienstbarkeit
Was ist eine offenkundige Dienstbarkeit?
Eine offenkundige Dienstbarkeit ist eine nicht im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit, deren Bestehen aufgrund sichtbarer Einrichtungen oder tatsächlicher Vorgänge auf dem Grundstück erkennbar ist.
Ist eine nicht eingetragene Dienstbarkeit wirksam?
Das kann der Fall sein. Insbesondere bei offenkundigen Dienstbarkeiten können Erwerber:innen verpflichtet sein, ein nicht verbüchertes Recht gegen sich gelten zu lassen. Offenkundigkeit allein reicht jedoch nicht; es muss grundsätzlich auch eine rechtliche Grundlage für die Dienstbarkeit bestehen.
Reicht ein sichtbarer Weg für ein Wegerecht?
Nein. Ein sichtbarer und benutzter Weg kann auf ein Wegerecht hindeuten und Nachforschungen erforderlich machen. Er beweist aber für sich allein noch nicht das Bestehen einer Dienstbarkeit.
Kann ich mich als Käufer:in auf das Grundbuch verlassen?
Grundsätzlich ja. Sind jedoch Umstände erkennbar, die auf nicht eingetragene Rechte hindeuten, kann der gute Glaube an den Grundbuchsstand verloren gehen. Dann können weitere Nachforschungen erforderlich sein.
Kann eine Dienstbarkeit durch Ersitzung entstehen?
Ja. Werden die gesetzlichen Ersitzungsvoraussetzungen erfüllt, kann eine Dienstbarkeit auch ohne vertragliche Einräumung und Grundbucheintragung entstehen.
Was passiert, wenn zwei Grundstücke derselben Eigentümer:in gehören?
Während der Eigentümeridentität kann grundsätzlich keine klassische Dienstbarkeit zwischen den beiden Grundstücken bestehen. Bei späterer Trennung kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen eine außerbücherliche Dienstbarkeit entstehen oder eine zuvor bestehende Dienstbarkeit wieder aufleben.
Kann eine offenkundige Dienstbarkeit vertraglich ausgeschlossen werden?
Bei der Trennung oder Übertragung von Liegenschaften können Vertragsparteien ausdrücklich regeln, dass bestimmte Nutzungen keine Dienstbarkeit begründen oder fortsetzen sollen. Die konkrete Vertragsgestaltung ist dabei entscheidend.
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Rechtsstand: November 2026
