Wer eine Immobilie verschenkt oder überträgt, möchte sich oft die weitere Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses vorbehalten. In der Praxis wird dafür meist allgemein von einem „Wohnrecht“ gesprochen.
Rechtlich ist dieser Begriff allerdings nicht eindeutig. Das österreichische Recht unterscheidet insbesondere zwischen einem Wohnungsgebrauchsrecht und einem Wohnungsfruchtgenussrecht. Diese Unterscheidung wirkt sich unter anderem darauf aus, wie umfassend die Immobilie genutzt werden darf und ob die Nutzung auch anderen Personen überlassen werden kann. Der OGH betont ausdrücklich, dass das „Wohnungsrecht“ keine eigenständige Form einer Personalservitut ist, sondern je nach Ausgestaltung entweder den Regeln des Gebrauchsrechts oder jenen des Fruchtgenusses unterliegt. Entscheidend ist insbesondere, ob die Wohnräume nur zum persönlichen Bedarf oder ohne diese Einschränkung genutzt werden dürfen (OGH 5 Ob 157/08m).
Was versteht man unter einem Wohnrecht?
Ein Wohnrecht berechtigt eine Person dazu, eine Wohnung oder bestimmte Teile eines Gebäudes zu Wohnzwecken zu nutzen.
§ 521 ABGB unterscheidet dabei zwischen zwei rechtlich unterschiedlichen Ausgestaltungen: Werden Wohnräume nur im Rahmen der persönlichen Bedürfnisse der berechtigten Person überlassen, liegt grundsätzlich ein Wohnungsgebrauchsrecht vor. Darf die berechtigte Person die Wohnräume dagegen ohne diese persönliche Beschränkung nutzen und die Nutzung unter Umständen auch Dritten überlassen, spricht man von einem Wohnungsfruchtgenussrecht.
Für die rechtliche Beurteilung ist daher nicht allein entscheidend, wie das Recht bezeichnet wird. Maßgeblich ist vielmehr, welche Befugnisse tatsächlich vereinbart wurden.
Was ist ein Wohnungsgebrauchsrecht?
Beim Wohnungsgebrauchsrecht darf die berechtigte Person die vereinbarten Wohnräume grundsätzlich entsprechend ihren persönlichen Bedürfnissen nutzen.
Als persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnungsgebrauchsrecht grundsätzlich an die berechtigte Person gebunden. Eine Übertragung des Rechts oder eine völlig freie Überlassung der Wohnung an Dritte ist beim bloßen Wohnungsgebrauchsrecht grundsätzlich nicht vorgesehen.
Je nach Vereinbarung kann das Wohnungsgebrauchsrecht nicht nur die eigentlichen Wohnräume erfassen. Auch Nebenräume oder sonstige Flächen wie Keller, Dachboden oder Garten können einbezogen werden, wenn sich dies aus der konkreten Vereinbarung ergibt. Für einen Hausgarten hat der OGH ausdrücklich anerkannt, dass dieser jedenfalls auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung Teil des Wohnungsrechts sein kann (OGH 8 Ob 55/97i).
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Fruchtgenussrecht?
Der wesentliche Unterschied liegt im Umfang der Nutzung.
Ein Wohnungsgebrauchsrecht ist grundsätzlich auf die persönlichen Bedürfnisse der berechtigten Person beschränkt. Ein Wohnungsfruchtgenussrecht geht weiter: Die berechtigte Person darf die überlassenen Wohnräume grundsätzlich auch dann nutzen, wenn dies über den eigenen persönlichen Bedarf hinausgeht, und kann die Nutzung unter bestimmten Voraussetzungen auch anderen Personen überlassen.
Gerade deshalb sollte im Vertrag eindeutig festgelegt werden, welches Recht tatsächlich gewollt ist.
Mehr zu den Rechten und Pflichten einer Fruchtgenussberechtigten erklären wir in unserem Beitrag zum Fruchtgenussrecht.
Dürfen andere Personen mit der wohnberechtigten Person zusammenwohnen?
Ob weitere Personen aufgenommen werden dürfen, hängt insbesondere von der konkreten Ausgestaltung des Wohnrechts ab.
Beim Wohnungsgebrauchsrecht steht die persönliche Nutzung im Vordergrund. Die Aufnahme naher Angehöriger oder anderer Personen kann dennoch zulässig sein, wenn dies vom persönlichen Wohnbedarf umfasst ist und das vereinbarte Wohnrecht dadurch nicht unzulässig räumlich oder inhaltlich erweitert wird.
Beim weitergehenden Wohnungsfruchtgenussrecht besteht grundsätzlich ein größerer Spielraum, weil dieses Recht nicht im selben Maß auf die persönlichen Bedürfnisse der berechtigten Person beschränkt ist.
Wer trägt Betriebskosten und Instandhaltungskosten?
Wer welche laufenden Kosten trägt, sollte möglichst ausdrücklich im Vertrag geregelt werden.
Bei einem Wohnungsgebrauchsrecht können sich Pflichten zur Erhaltung der Immobilie insbesondere aus dem Zweck und Inhalt der eingeräumten Dienstbarkeit ergeben. Wurde das Wohnrecht etwa zur Versorgung der berechtigten Person eingeräumt, kann die Eigentümer:in verpflichtet sein, den für die Ausübung des Wohnrechts notwendigen Zustand zu erhalten.
Eine Verpflichtung, die Immobilie laufend zu verbessern oder auf einen höheren Standard zu bringen, besteht daraus jedoch nicht automatisch.
Gerade bei Betriebskosten, öffentlichen Abgaben, Reparaturen und größeren Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich deshalb eine ausdrückliche vertragliche Regelung.
Muss ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?
Nein. Ein Wohnrecht kann grundsätzlich auch rein vertraglich vereinbart werden.
Ohne Eintragung im Grundbuch entsteht jedoch grundsätzlich kein dingliches Wohnrecht, sondern lediglich ein obligatorisches, also vertragliches Recht zwischen den beteiligten Parteien.
Ein nicht verbüchertes Wohnrecht bietet daher gegenüber späteren Dritten einen deutlich schwächeren Schutz. Erwirbt etwa eine andere Person die Liegenschaft gutgläubig, kann das bloß vertraglich vereinbarte Wohnrecht ihr gegenüber unter Umständen nicht durchsetzbar sein.
Soll das Wohnrecht dinglich abgesichert werden und damit grundsätzlich auch gegenüber späteren Eigentümer:innen wirken, ist die Eintragung im Grundbuch von besonderer Bedeutung.
Reicht im Vertrag die Bezeichnung „Wohnrecht“ aus?
Nicht unbedingt. Gerade wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden soll, ist eine möglichst genaue vertragliche Beschreibung wichtig.
Die bloße Bezeichnung „Wohnrecht“ oder „Wohnungsrecht“ reicht für sich genommen nicht immer aus, um eindeutig festzulegen, welches Recht tatsächlich eingeräumt werden soll. Auch die Formulierung „Wohnrecht gemäß § 521 ABGB“ kann zu unbestimmt sein, weil § 521 ABGB sowohl das Wohnungsgebrauchsrecht als auch den Wohnungsfruchtgenuss erfasst.
Aus dem Vertrag sollte daher klar hervorgehen, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht eingeräumt wird, welche Räume und Flächen vom Recht umfasst sind, ob Nebenräume oder Garten mitbenützt werden dürfen, wer die laufenden Kosten und Erhaltungsaufwendungen trägt und ob beziehungsweise unter welchen Voraussetzungen weitere Personen aufgenommen werden dürfen.
Der OGH betont in diesem Zusammenhang, dass die bloße Bezeichnung eines Rechts als „Wohnrecht“ für die grundbücherliche Eintragung nicht zwingend ausreichend bestimmt ist. Maßgeblich ist vielmehr, dass sich Art und Umfang des eingeräumten Rechts aus der Vertragsurkunde eindeutig ergeben (OGH 5 Ob 162/17k).
Kann ein lebenslanges Wohnrecht vorzeitig beendet werden?
Ja, aber nur unter sehr strengen Voraussetzungen.
Auch ein auf Lebensdauer eingeräumtes Wohnungsrecht kann nach der Rechtsprechung aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst werden. Wegen der starken dinglichen Bindung gelten dafür jedoch besonders hohe Anforderungen.
Der OGH bezeichnet die vorzeitige Auflösung eines dinglichen Wohnungsrechts als „äußerstes Notventil“. Die Gründe müssen daher noch schwerer wiegen als jene, die bei gewöhnlichen Dauerschuldverhältnissen eine Auflösung rechtfertigen würden. Entscheidend sind stets die Umstände des Einzelfalls (OGH 7 Ob 45/10h).
Welche Rolle spielt das Wohnrecht im Erbrecht?
Auch ohne vertraglich vereinbartes Wohnrecht kann nach einem Todesfall ein gesetzliches Recht auf weiteres Wohnen bestehen.
Ehegatt:innen und eingetragene Partner:innen steht nach § 745 ABGB, sofern keine rechtmäßige Enterbung erfolgt ist, als gesetzliches Vorausvermächtnis unter anderem das Recht zu, weiterhin in der bisherigen Ehe- beziehungsweise Partnerschaftswohnung zu wohnen. Zusätzlich umfasst das Vorausvermächtnis bestimmte zum gemeinsamen Haushalt gehörende bewegliche Sachen.
Auch Lebensgefährt:innen können unter bestimmten Voraussetzungen ein entsprechendes gesetzliches Vermächtnis haben. Voraussetzung ist insbesondere, dass sie zumindest in den letzten drei Jahren vor dem Tod im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die verstorbene Person zum Todeszeitpunkt weder verheiratet war noch in einer eingetragenen Partnerschaft lebte. Dieses Recht endet grundsätzlich ein Jahr nach dem Tod.
Wie der Nachlass nach einem Todesfall abgewickelt wird, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zum Verlassenschaftsverfahren.
Wohnrecht und Fruchtgenuss: Warum ist der Rang im Grundbuch wichtig?
Bestehen mehrere Nutzungsrechte an derselben Liegenschaft, kann deren Rang im Grundbuch entscheidend sein.
Der OGH hat in der Entscheidung 5 Ob 123/25m ausgesprochen, dass nachrangig zu einem Fruchtgenussrecht, das sämtliche Nutzungen einer Liegenschaft umfasst, kein zusätzliches Wohnrecht eingetragen werden kann. Grund dafür ist die Überschneidung der Nutzungsbefugnisse: Das umfassendere Fruchtgenussrecht erfasst bereits jene Nutzungsmöglichkeiten, die auch Gegenstand des Wohnrechts wären.
Was sollte in einem Wohnrechtsvertrag geregelt werden?
Ein Wohnrechtsvertrag sollte möglichst eindeutig festlegen, welches Recht eingeräumt wird und wie weit dieses reicht.
Besonders wichtig sind Regelungen über die konkret erfassten Räume und Nebenflächen, die Dauer des Rechts, die Aufnahme weiterer Personen, Betriebskosten und Instandhaltung, eine allfällige Gegenleistung sowie die grundbücherliche Sicherung.
Gerade bei Immobilienübertragungen reicht es daher regelmäßig nicht aus, bloß festzuhalten, dass sich die Übergeber:in „ein Wohnrecht vorbehält“.
Fazit: Beim Wohnrecht kommt es auf die konkrete Ausgestaltung an
Das Wohnrecht ist insbesondere bei der Übertragung von Immobilien ein wichtiges Instrument, um der bisherigen Eigentümer:in die weitere Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses zu sichern.
Der Begriff „Wohnrecht“ allein sagt jedoch noch nicht eindeutig, welche Rechte tatsächlich bestehen. Entscheidend ist insbesondere, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenuss eingeräumt wird, welche Räume und Nutzungen umfasst sind und ob das Recht im Grundbuch eingetragen wird.
Eine klare Vertragsgestaltung ist deshalb besonders wichtig. Unpräzise Regelungen können nicht nur später zu Streit über Umfang und Kosten führen, sondern bereits bei der Grundbuchseintragung Probleme verursachen.
Häufige Fragen zum Wohnrecht
Ist ein Wohnrecht immer lebenslang?
Nein. Ein Wohnrecht kann zwar auf Lebensdauer eingeräumt werden, es kann aber auch zeitlich befristet oder an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein.
Kann ein Wohnrecht ohne Grundbuchseintragung bestehen?
Ja. Ein Wohnrecht kann auch bloß vertraglich vereinbart werden. Ohne Grundbucheintragung handelt es sich allerdings grundsätzlich nicht um ein dingliches, sondern um ein obligatorisches Wohnrecht.
Darf eine Person mit Wohnrecht die Wohnung vermieten?
Das hängt von der Art des Wohnrechts ab. Beim bloßen Wohnungsgebrauchsrecht steht die persönliche Nutzung im Vordergrund. Ein Wohnungsfruchtgenuss kann dagegen weitergehende Nutzungsbefugnisse einschließlich einer Überlassung an Dritte ermöglichen.
Wer zahlt die Betriebskosten bei einem Wohnrecht?
Das hängt insbesondere vom Inhalt des Vertrags und der konkreten Ausgestaltung des Wohnrechts ab. Betriebskosten und Instandhaltung sollten deshalb ausdrücklich geregelt werden.
Kann ein lebenslanges Wohnrecht aufgehoben werden?
Unter sehr strengen Voraussetzungen ja. Nach der Rechtsprechung kommt die vorzeitige Auflösung eines dinglichen Wohnrechts nur als „äußerstes Notventil“ aus besonders schwerwiegenden Gründen in Betracht.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsgebrauchsrecht und Wohnungsfruchtgenuss?
Das Wohnungsgebrauchsrecht ist grundsätzlich auf die persönlichen Bedürfnisse der berechtigten Person beschränkt. Der Wohnungsfruchtgenuss gewährt weitergehende Nutzungsmöglichkeiten und kann insbesondere auch eine Überlassung der Nutzung an Dritte ermöglichen.
Kann ein Wohnrecht vererbt werden?
Ein als persönliche Dienstbarkeit ausgestaltetes Wohnrecht ist grundsätzlich an die berechtigte Person gebunden und endet regelmäßig mit deren Tod. Entscheidend bleibt allerdings die konkrete rechtliche Ausgestaltung des Rechts.
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Rechtsstand: Oktober 2026
