Wer Vermögen übertragen, eine Liegenschaft innerhalb der Familie weitergeben oder sich umfassende Nutzungsrechte an einer Immobilie sichern möchte, stößt häufig auf das „Fruchtgenussrecht“. Es ermöglicht Fruchtgenussberechtigten weitreichende Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse, während das Eigentum bei einer anderen Person verbleibt.
Was ist ein Fruchtgenussrecht?
Der „Fruchtgenuss“, auch Fruchtnießung, Nießbrauch oder usus fructus genannt, ist die wichtigste persönliche Dienstbarkeit. Nach § 509 ABGB handelt es sich um das dingliche Recht, eine fremde Sache ohne Einschränkung, aber unter Schonung ihrer Substanz zu gebrauchen.
Damit geht das Fruchtgenussrecht deutlich weiter als ein bloßes Gebrauchsrecht nach § 504 ABGB. Während das Gebrauchsrecht grundsätzlich auf die persönlichen Bedürfnisse der berechtigten Person beschränkt ist, stehen Fruchtnießer:innen nicht nur umfassende Nutzungsrechte, sondern auch Verwaltungsrechte an der Sache zu.
Eigentümer:innen verlieren durch die Einräumung des Fruchtgenussrechts allerdings nicht sämtliche Befugnisse. Sie können weiterhin jene Rechte ausüben, welche den Fruchtgenuss nicht beeinträchtigen. So können sie die Sache beispielsweise veräußern oder belasten.
Woran kann ein Fruchtgenussrecht begründet werden?
In der Praxis betrifft das Fruchtgenussrecht häufig Liegenschaften. Es kann jedoch auch an beweglichen Sachen begründet werden, sofern diese unverbrauchbar sind. Darüber hinaus kommt ein Fruchtgenuss auch an unkörperlichen Sachen in Betracht, beispielsweise an Anteilen an Personen- oder Kapitalgesellschaften, Unternehmen, Vermögen oder Forderungen.
Wie andere Dienstbarkeiten wird auch ein Fruchtgenussrecht durch die Eintragung im Grundbuch erworben. Dabei kann sogar ein auflösend bedingtes Fruchtgenussrecht einverleibt werden (OGH 5 Ob 114/07m).
Ein Fruchtgenussrecht kann außerdem an Miteigentumsanteilen begründet werden, mit denen Wohnungseigentum verbunden ist. Ein wechselseitiges Fruchtgenussrecht von Wohnungseigentumspartner:innen am jeweiligen Hälfteanteil der anderen Person am Mindestanteil ist hingegen rechtlich nicht möglich.
Kann ein Fruchtgenussrecht übertragen werden?
Nach herrschender Ansicht ist eine Übertragung des Fruchtgenussrechts zulässig. Sie kann sowohl „der Ausübung nach“ als auch „der Substanz nach“ erfolgen und obligatorische oder dingliche Wirkung haben. Auch eine Übertragung hinsichtlich eines realen oder ideellen Teils der Sache ist möglich.
Das Fruchtgenussrecht kann grundsätzlich sogar an Eigentümer:innen der betreffenden Sache übertragen werden. Wird diesen allerdings der Fruchtbezug ganz oder teilweise überlassen, kann sich die Frage stellen, ob darin nicht vielmehr ein vollständiger oder teilweiser Verzicht auf das Fruchtgenussrecht liegt.
Fruchtgenussrecht bei Vermietung und Verpachtung
Von besonderer praktischer Bedeutung ist das Fruchtgenussrecht bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden. Fruchtnießer:innen sind grundsätzlich dazu berechtigt, die mit dem Fruchtgenuss belastete Sache zu vermieten oder zu verpachten.
Wird ein Fruchtgenussrecht begründet, treten Fruchtnießer:innen in bereits bestehende Miet- und Pachtverträge ein. Dafür ist die Eintragung des Fruchtgenussrechts im Grundbuch noch nicht erforderlich. Umgekehrt treten nach Beendigung des Fruchtgenussrechts die Eigentümer:innen in jene Miet- und Pachtverhältnisse ein, welche die Fruchtnießer:innen abgeschlossen haben.
Während des aufrechten Fruchtgenussrechts stehen den Fruchtnießer:innen anstelle der Eigentümer:innen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis gegenüber Mieter:innen oder Pächter:innen zu.
Nach § 2 Abs 1 Satz 1 MRG gilt ein von Fruchtgenussberechtigten begründetes Bestandverhältnis grundsätzlich als Hauptmiete. Nach herrschender Ansicht setzt dies allerdings voraus, dass sich das Fruchtgenussrecht auf die gesamte Liegenschaft erstreckt. Besteht der Fruchtgenuss hingegen lediglich am Wohnungseigentum einer einzelnen Person und nicht an der gesamten Liegenschaft, schließen Fruchtnießer:innen einen Untermietvertrag ab.
Welche Rechte haben Fruchtnießer:innen?
Fruchtnießer:innen verfügen über ein weitreichendes Nutzungs- und Verwaltungsrecht. Sie haben Anspruch auf den vollen und grundsätzlich auch auf einen ungewöhnlichen Ertrag der Sache, sofern dieser nach den Regeln einer ordentlichen Wirtschaftsführung erzielt wird. Nicht umfasst sind hingegen Erträge, die auf Raubbau oder außergewöhnlichen Naturereignissen beruhen.
Auch die Verwaltung der Sache fällt grundsätzlich in den Aufgabenbereich der Fruchtnießer:innen. Veränderungen sind im Rahmen des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs zulässig. Die Art der Bewirtschaftung darf allerdings nicht verändert werden.
Eigentümer:innen können währenddessen grundsätzlich über die Substanz verfügen und die Sache etwa verkaufen oder belasten. Sie dürfen aber kein Nutzungsrecht ausüben oder Dritten ein solches Recht einräumen, wenn sich dieses mit dem bestehenden Fruchtgenuss überschneiden würde, sofern sie sich diese Möglichkeit nicht ausdrücklich vorbehalten haben.
Welche Kosten und Pflichten treffen Fruchtnießer:innen?
Mit den weitreichenden Rechten gehen auch Pflichten einher. Bestimmte Lasten, die bereits bei Einräumung des Fruchtgenusses mit der Sache verbunden waren, müssen im Verhältnis zu den Eigentümer:innen von den Fruchtnießer:innen getragen werden. Dazu zählen beispielsweise Zinsen aus Hypothekarforderungen, nicht jedoch Kapitalrückzahlungen.
Darüber hinaus tragen Fruchtnießer:innen die von der Sache zu leistenden Abgaben und Steuern, wobei diese Verpflichtung der Höhe nach mit den während des Fruchtgenusses gezogenen Nutzungen begrenzt ist. Auch die Kosten, die zur Erzielung dieser Nutzungen notwendig sind, sind von ihnen zu tragen.
Dahinter steht das sogenannte Nettoertragsprinzip: Der wirtschaftliche Vorteil aus dem Fruchtgenuss soll grundsätzlich in der Differenz zwischen den Erträgen der Sache und den mit ihr sowie ihrer Bewirtschaftung verbundenen Kosten bestehen.
Wer ist für die Erhaltung der Sache verantwortlich?
Grundsätzlich trifft Fruchtnießer:innen gemäß § 513 ABGB die Pflicht zur Erhaltung der dienstbaren Sache. Diese Verpflichtung ist jedoch begrenzt: Ausbesserungen, Ergänzungen und Herstellungen müssen nur insoweit vorgenommen werden, als die dafür erforderlichen Kosten aus den Erträgen der Sache gedeckt werden können.
Fruchtnießer:innen müssen daher grundsätzlich nicht mit eigenen Mitteln für darüber hinausgehende Erhaltungskosten aufkommen, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde. Die gesetzliche Erhaltungspflicht kann nämlich vertraglich abbedungen werden (OGH 4 Ob 506/89 ).
Im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen dürfen außerdem keine Veränderungen vorgenommen werden, welche das Wesen der Sache umgestalten. Ebenso ist eine Änderung der Benützungsart unzulässig. Kommt es zu Veränderungen, die mit einer Verletzung der Substanz verbunden sind, können Eigentümer:innen unter anderem auf Unterlassung klagen oder eine Sicherstellung verlangen.
Wohnungsrecht oder Wohnungsfruchtgenuss?
Gerade bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stellt sich häufig die Frage, ob ein Wohnungsrecht als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenuss eingeräumt wurde.
Nach § 521 ABGB ist das dingliche Recht, bewohnbare Teile eines Hauses zu benützen, als Gebrauch anzusehen, wenn es den persönlichen Bedürfnissen der berechtigten Person dienen soll. Wird das Recht hingegen ohne eine solche Einschränkung eingeräumt, liegt Fruchtgenuss vor.
Was tatsächlich vereinbart wurde, ist im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Im Zweifel ist bei der Überlassung eines gesamten Gebäudes oder mehrerer Wohnungen von einem Fruchtgenuss auszugehen, ansonsten von einem Gebrauchsrecht.
Der Unterschied ist erheblich: Beim Fruchtgenussrecht an einer Wohnung stehen Fruchtgenussberechtigten sämtliche Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse zu. Dazu gehört insbesondere auch das Recht, die Wohnung zu vermieten oder zu verpachten.
Fruchtgenussrecht und Wohnungseigentum
Auch im Wohnungseigentum können Fruchtnießer:innen weitreichende Befugnisse haben. Aufgrund ihrer Nutzungs- und Verwaltungsrechte stehen grundsätzlich ihnen und nicht den Wohnungseigentümer:innen die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Verwaltungsrechte zu. Dazu zählen insbesondere die Teilnahme an Hausversammlungen, das Stimmrecht und Minderheitsrechte.
Grenzen bestehen dort, wo die gesetzlichen Bestimmungen über den Fruchtgenuss die Befugnisse einschränken oder die jeweiligen Rechte unmittelbar im Eigentumsrecht wurzeln. Dies betrifft etwa bestimmte bauliche Maßnahmen, Widmungsänderungen, die Behebung von Substanzschäden, Veräußerungsgeschäfte oder Grundbuchshandlungen.
Fruchtgenussberechtigte treten daher nicht in jeder Hinsicht vollständig an die Stelle der Wohnungseigentümer:innen.
Kann ein Fruchtgenussrecht vorzeitig aufgelöst werden?
Ein Fruchtgenussvertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden. Bei einem verbücherten Fruchtgenussrecht kommt eine vorzeitige Auflösung insbesondere bei erheblichen Pflichtverletzungen in Betracht. Aufgrund der starken dinglichen Bindung müssen die Gründe dafür allerdings besonders schwer wiegen.
Auch wiederholte Zahlungsrückstände können einen wichtigen Grund darstellen, der Eigentümer:innen zur vorzeitigen Auflösung des Fruchtgenussverhältnisses berechtigt.
Wird die Sache aufgrund eines pflichtwidrigen Verhaltens der Fruchtnießer:innen an die Eigentümer:innen zurückgestellt, besteht nach den Grundsätzen des § 520 ABGB grundsätzlich ein Anspruch auf eine billige Abfindung. Deren Höhe hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Maßgeblich sind insbesondere der Wert des Fruchtgenussrechts, die verbleibende Laufzeit und eine allfällige Gegenleistung, die für dessen Einräumung zu erbringen war.
Fazit: Das Fruchtgenussrecht bietet weitreichende Befugnisse
Das Fruchtgenussrecht nach § 509 ABGB ermöglicht es, eine fremde Sache umfassend zu nutzen und zu verwalten, ohne selbst Eigentümer:in zu sein. Gerade bei Immobilien reicht dieses Recht weit über ein gewöhnliches Wohn- oder Gebrauchsrecht hinaus: Fruchtnießer:innen können etwa Erträge beziehen, Immobilien vermieten oder verpachten und wesentliche Verwaltungsbefugnisse ausüben.
Gleichzeitig sind mit dem Fruchtgenussrecht zahlreiche Pflichten verbunden, insbesondere hinsichtlich der laufenden Kosten, der Erhaltung der Sache und der Schonung ihrer Substanz. Vor allem bei der Übertragung von Liegenschaften, bei Wohnungseigentum oder bei einem lebenslangen Fruchtgenussrecht empfiehlt sich daher eine sorgfältige vertragliche Gestaltung, damit die Rechte und Pflichten von Eigentümer:innen und Fruchtgenussberechtigten eindeutig geregelt sind.
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