Wer eine Immobilie überträgt, möchte sich mitunter das Recht sichern, weiterhin darin wohnen zu können. Genau hier kommt das „Wohnrecht“ ins Spiel. Rechtlich steckt hinter diesem Begriff allerdings mehr, als die Bezeichnung zunächst vermuten lässt. Insbesondere ist entscheidend, welche Form des Wohnrechts vereinbart wird, welchen Umfang es hat und ob es im Grundbuch eingetragen wird.
Was versteht man unter einem Wohnrecht?
Das Wohnrecht ist das dingliche Recht zum Gebrauch einer Wohnung und muss nicht zwingend unentgeltlich eingeräumt werden. Anders als etwa Miete oder Pacht ist ein dingliches Wohnrecht nicht bloß schuldrechtlicher Natur.
Das ABGB unterscheidet dabei nicht einfach ein einheitliches „Wohnrecht“. Vielmehr kann die Dienstbarkeit der Wohnung entweder als Gebrauchsrecht im Sinne des § 504 ABGB oder als Fruchtgenussrecht im Sinne des § 509 ABGB ausgestaltet werden. Welche Variante vorliegt, hat erhebliche Auswirkungen auf die Befugnisse des Berechtigten.
Wohnungsgebrauchsrecht
Beim Wohnungsgebrauchsrecht handelt es sich grundsätzlich um ein höchstpersönliches Recht, das in der Regel für die Lebensdauer der Berechtigten eingeräumt wird. Die Berechtigte darf die Wohnung entsprechend ihrer Bedürfnisse benützen.
Der Umfang richtet sich grundsätzlich nach den Bedürfnissen, die zum Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit bestehen. Vermindern sich die Bedürfnisse später, kann sich auch die Ausübung des Wohnrechts entsprechend einschränken. Diese Einschränkung ist jedoch umkehrbar. Maßgeblich ist der Grundsatz der möglichst schonenden Ausübung der Dienstbarkeit.
Das Wohnungsgebrauchsrecht kann zudem mehr erfassen als die eigentlichen Wohnräume. So können – sofern die Vereinbarung nichts anderes vorsieht – beispielsweise Keller, Dachboden oder die Mitbenützung von Gartenanlagen umfasst sein.
Dürfen andere Personen mit einziehen?
Ob eine Wohnungsberechtigte weitere Personen aufnehmen darf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Kreis dieser Personen ist aufgrund des Gebots der schonenden Ausübung grundsätzlich eng zu halten. Die Aufnahme darf insbesondere nicht dazu führen, dass das Wohnrecht räumlich ausgedehnt wird.
Jedenfalls darf die Berechtigte ihren Ehegatten aufnehmen. Auch die Aufnahme eines Lebensgefährten ist grundsätzlich möglich, sofern keine bedeutenden und gerechtfertigten Vorbehalte gegen die betreffende Person bestehen. Ebenso kann die Aufnahme einer Pflege- oder Dienstperson zulässig sein.
Wer trägt die laufenden Kosten?
Auch die Frage der Kosten sollte bei der Vereinbarung eines Wohnrechts bedacht werden. Wurde das Wohnrecht zu Versorgungszwecken eingerichtet, muss die Eigentümer:in die erforderlichen Instandhaltungskosten tragen, soweit dies für den Zweck der Dienstbarkeit notwendig ist.
Dabei besteht allerdings nicht automatisch eine Verpflichtung, die Immobilie zu verbessern. Grundsätzlich muss sie lediglich in jenem brauchbaren Zustand erhalten werden, in dem sie sich bei Einräumung des Wohnungsrechts befunden hat. Die Eigentümer:in hat bei einem Wohnungsgebrauchsrecht auch die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des Hauses zu tragen.
Kann ein lebenslanges Wohnrecht vorzeitig beendet werden?
„Lebenslang“ bedeutet nicht in jedem Fall, dass eine vorzeitige Beendigung rechtlich ausgeschlossen wäre.
Auch ein auf Lebensdauer eingeräumtes Wohnungsrecht kann aus wichtigen Gründen durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung aufgelöst werden. Die Anforderungen daran sind allerdings besonders hoch. Aufgrund der starken dinglichen Bindung soll eine solche Auflösung lediglich als „äußerstes Notventil“ dienen. Die erforderlichen Gründe müssen sogar schwerer wiegen als jene, die üblicherweise für die Auflösung von Dauerschuldverhältnissen ausreichen.
Dingliches oder obligatorisches Wohnrecht?
Ein wichtiger Unterschied besteht darin, ob das Wohnrecht verbüchert, also im Grundbuch eingetragen wird.
Aufgrund der Vertragsfreiheit kann ein Wohnverhältnis auch ähnlich einem Wohnrecht nach § 521 ABGB vereinbart werden, ohne dass es zu einer Verbücherung kommt. Ohne Grundbucheintragung entsteht allerdings kein dingliches Recht. Man spricht dann von einem obligatorischen Wohnrecht.
Diese Unterscheidung sollte bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden, weil sich daraus unterschiedliche rechtliche Wirkungen ergeben.
Wohnrecht und Erbrecht
Auch im Erbrecht kann ein Recht auf weiteres Wohnen eine Rolle spielen.
So steht einer Ehegatt:in oder eingetragenen Partner:in, sofern keine rechtmäßige Enterbung erfolgt ist, als gesetzliches Vorausvermächtnis unter anderem das Recht zu, weiterhin in der Ehe- beziehungsweise Partnerschaftswohnung zu wohnen.
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht auch für Lebensgefährt:innen ein entsprechendes Recht: Die Lebensgefährt:in muss zumindest während der letzten drei Jahre mit der Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die Verstorbene darf zum Todeszeitpunkt weder verheiratet gewesen sein noch in einer eingetragenen Partnerschaft gelebt haben. Dieses Recht ist auf ein Jahr nach dem Tod befristet und hat lediglich obligatorische, nicht dingliche Wirkung.
Vorsicht bei der Formulierung im Vertrag
Besonders wichtig ist eine eindeutige Vertragsgestaltung. Der bloße Begriff „Wohnrecht“ kann für eine Grundbuchseintragung zu unbestimmt sein.
Aus der Vertragsurkunde muss eindeutig hervorgehen, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenuss eingeräumt werden soll. Ist das nicht klar erkennbar, kann das Grundbuchsgesuch wegen mangelnder Bestimmtheit abgewiesen werden. Der Begriff „Wohnrecht“ wird dabei eher als Überbegriff verstanden und erfüllt für sich allein die erforderlichen Bestimmtheitskriterien nicht.
Gerade bei Immobilienübertragungen sollte daher nicht lediglich festgehalten werden, dass sich die Übergeber:in „ein Wohnrecht vorbehält“. Vielmehr sollte klar geregelt werden, welches Recht konkret eingeräumt wird und welchen Umfang es haben soll.
Wohnrecht und Fruchtgenuss: Die Rangordnung kann entscheidend sein
Ein weiterer Fallstrick ergibt sich beim Zusammentreffen von Wohnrecht und Fruchtgenussrecht.
Nach einer aktuellen Entscheidung des OGH (OGH 5 Ob 123/25m), kann nachrangig zu einem Fruchtgenussrecht, das sämtliche Nutzungen einer Liegenschaft erfasst, kein Wohnrecht eingetragen werden. Der Grund liegt in den dadurch entstehenden Gebrauchsüberschneidungen: Der Fruchtgenuss stellt das umfassendere Recht dar und erfasst sämtliche Nutzungen des Wohnrechts.
Die Entscheidung zeigt, dass bei der Gestaltung und grundbücherlichen Absicherung von Wohnrechten nicht nur der Inhalt des gewünschten Rechts, sondern auch bereits bestehende Rechte und deren Rang im Grundbuch berücksichtigt werden müssen.
Fazit
Das Wohnrecht ist ein wichtiges Instrument, insbesondere wenn eine Immobilie übertragen wird, die bisherige Eigentümer:in aber weiterhin darin wohnen möchte. Hinter dem vermeintlich einfachen Begriff können jedoch unterschiedliche rechtliche Gestaltungen stehen.
Entscheidend ist vor allem, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenuss eingeräumt werden soll. Ebenso sollten Umfang, Kostenregelung und gewünschte dingliche Absicherung von Anfang an eindeutig festgelegt werden. Eine unpräzise Formulierung kann spätestens bei der Grundbuchseintragung zum Problem werden.
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