Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) bringt der österreichische Gesetzgeber umfassende Änderungen im Mietrecht auf den Weg, die ab dem 1. Jänner 2026 in Kraft treten sollen. Ziel des Gesetzes ist es, auf die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mietpreise zu reagieren, Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Belastungen durch automatische Wertsicherungen zu schützen und rechtliche Klarheit bei bestehenden Unsicherheiten zu schaffen.
Neuregelung der Wertsicherung: Jährlich, gedeckelt und transparenter
Ein zentrales Element des Gesetzes ist die neue Regelung zur Wertsicherung von Mieten. In vielen Mietverträgen ist derzeit festgelegt, dass der Mietzins automatisch an die Inflation angepasst wird. Diese sogenannten Wertsicherungsklauseln haben in den letzten Jahren zu deutlichen Mietsteigerungen geführt, da sie direkt an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt sind. Künftig soll diese Valorisierung nur noch einmal jährlich, nämlich zum 1. April, möglich sein. Zudem wird gesetzlich festgelegt, in welchem Ausmaß eine Anpassung überhaupt zulässig ist.
Für das Jahr 2026 darf die Miete höchstens um ein Prozent, für 2027 um zwei Prozent steigen. Ab dem Jahr 2028 wird eine allgemeine Obergrenze von drei Prozent eingeführt. Sollte die Inflation darüber liegen, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Diese Mietpreisbremse gilt nicht nur für neue Verträge, sondern auch für viele bereits bestehende Mietverhältnisse.
Pflicht zur einfachen Gestaltung von Wertsicherungsklauseln
Neu ist auch, dass künftig eine gesetzeskonforme Wertsicherung besonders einfach vereinbart werden kann. Es reicht bereits ein kurzer Hinweis im Vertrag – etwa „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ – um sich auf das gesetzlich vorgesehene Berechnungsmodell zu berufen. Dadurch sollen Unsicherheiten bei der Formulierung vermieden und Streitigkeiten vor Gericht reduziert werden. Auch für bestehende Verträge wird das neue Modell ab 2026 zur Anwendung kommen, wobei Valorisierungen automatisch auf den 1. April verschoben und in ihrer Höhe entsprechend begrenzt werden.
Längere Mindestbefristung bei gewerblichen Vermietern
Eine weitere wichtige Änderung betrifft befristete Mietverhältnisse. Wer eine Wohnung von einer gewerblichen Vermieter:in mietet, also etwa von einer Hausverwaltung oder einem Bauträger, wird künftig besser vor kurzfristigen Vertragslaufzeiten geschützt. Die bisher übliche Mindestbefristung von drei Jahren wird auf fünf Jahre verlängert. Auch Vertragsverlängerungen und gesetzliche Erneuerungen befristeter Verträge müssen bei gewerblichen Vermieter:innen künftig mindestens fünf Jahre betragen. Damit soll mehr Stabilität und Planbarkeit für Mieter:innen geschaffen werden.
Deckelung bei Richtwert- und Kategoriemieten
Nicht nur vertraglich vereinbarte Mieten werden gedeckelt, sondern auch gesetzlich geregelte Mieten wie etwa die Richtwertmieten oder die sogenannten Kategoriebeträge. Auch hier dürfen die jährlichen Anpassungen ab 2026 nur noch im begrenzten Ausmaß erfolgen. Die Erhöhung ist im Jahr 2026 auf ein Prozent und im Jahr 2027 auf zwei Prozent begrenzt. Ab 2028 gilt eine generelle Obergrenze von drei Prozent. Wird dieser Schwellenwert überschritten, darf der übersteigende Teil ebenfalls nur zur Hälfte angerechnet werden. Dadurch wird die Mietentwicklung auch in diesen Bereichen besser kontrolliert und für Mieter:innen berechenbarer.
Begrenzte Rückforderungen bei unwirksamen Klauseln in Altverträgen
In vielen bestehenden Verträgen finden sich Wertsicherungsklauseln, die nach aktueller Rechtsprechung ganz oder teilweise unwirksam sein könnten. Bislang war unklar, ob und wie lange Mieter:innen zu viel gezahlte Miete rückfordern dürfen. Ab 2026 gilt nun: Bei sogenannten Altverträgen, also Verträgen, die vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wurden, sind Rückforderungen auf die letzten fünf Jahre beschränkt. Zusätzlich gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis der Unwirksamkeit. Ausgenommen sind allerdings Fälle, in denen die Klausel missbräuchlich im Sinne des EU-Verbraucherschutzrechts war oder bereits ein Verfahren bei Gericht anhängig ist. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber einerseits Rückforderungen auf ein sachgerechtes Maß begrenzen, andererseits aber auch unionsrechtliche Vorgaben einhalten.
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz schafft der Gesetzgeber einen neuen Rahmen für eine kontrollierte Entwicklung von Mieten in Österreich. Die vorgesehenen Änderungen zielen darauf ab, sowohl die Position von Mieter:innen zu stärken als auch mehr rechtliche Klarheit für Vermieter:innen zu schaffen. Für alle Beteiligten empfiehlt es sich, bestehende Mietverträge frühzeitig zu überprüfen und künftige Vereinbarungen an die neuen Vorgaben anzupassen.
Sie haben noch Fragen? Rechtsanwalt Mag. Hanns D. Hügel unterstützt Sie gerne bei allen Arbeitsrechtlichen, Erbrechtlichen, Wirtschaftsrechtlichen, Medienrechtlichen und Mietrechtlichen Fragen. Einen Termin — egal ob vor Ort in Mödling oder online – können sie gleich hier vereinbaren.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde sorgfältig ausgearbeitet und dient zu allgemeinen Informationszwecken. Der Beitrag ersetzt keinesfalls eine individuelle Rechtsberatung und stellt keine Rechtsauskunft dar. Wir übernehmen daher keinerlei Haftung für die angebotenen Informationen und Beiträge, wie insbesondere für deren Richtigkeit, Aktualität und Fehlerfreiheit. Bitte beachten Sie, dass sich die Rechtslage ändern kann und wir unsere Beiträge nicht regelmäßig aktualisieren.
